みなし仮設という制度への理解と仲介の現場を救うアイデア

不動産活用ネットワークは、不動産オーナー様が直面している課題に対して最短最適な解決策を提供するため、企業の垣根を越えて協力し合うことを目的とした不動産業のプロ集団です。この『対談』では、毎回テーマを決めて、日々オーナー様から寄せられる「お悩み」や「お困りごと」に対し、【専門家による多角的な視点での解決策】をお伝えしていきます。

能登半島地震を機に、地震や風水害などの自然災害への備えについて「どうすればよいのか？」と悩まれているビルやマンションオーナーに向けて行った対談の第二弾。今回は、「みなし仮設」を中心テーマに賃貸不動産オーナー専門の保険のプロとして様々な課題解決を図っている保険ヴィレッジの斎藤慎治、そして管理会社の立場で不動産オーナーから不動産の更なる利活用などに関する課題に日々向きあっている株式会社ハウスメイトマネジメントの伊部尚子、そして今回もゲストに埼玉県の和光市役所で防災関連部門に勤務する間、東日本大震災や熊本地震への被災地支援経験があり、気象予報士の資格もお持ちの渡邉宗臣さんをお招きして対談いたしました。
前編は、【賃貸経営オーナーが知っておくべき、みなし仮設など災害支援の仕組み】をテーマにお届けしました。まだ、前編をご覧になっていない方は ⇒コチラ

内容

▼みなし仮設はセーフティーネット！
　－みなし仮設へは誰しもが入居できる権利ではない
　－自己責任で備えるための損害保険

▼みなし仮設のために賃貸経営オーナーと不動産事業者がスグやるべきこと
　－各自治体への制度と条件の確認
　－みなし仮設にこだわり過ぎるリスク

▼災害時に起きる問題はいつも同じ！？
　－不動産仲介の現場が抱えるジレンマ
　－災害対応の効率化を図るための得策
　－善意をあだにしない契約上のひと工夫

※和：和光市役所｜　保：保険ヴィレッジ｜ハ：ハウスメイトマネジメント

みなし仮設はセーフティーネット！

伊部／ハ

前編では、みなし仮設の根拠法となる災害支援法や、その制度上の課題や現場での問題についてお話しをいたしました。後編では、様々な課題があるなかで今できること。何に気をつけて、どのように備えていけばよいかについてお伺いしたいと思います。

渡邊／和

今、実際に被災されている方々には、少々厳しく聞こえてしまうかもしれませんが、みなし仮設はあくまでも自助ではどうすることもできいない方に向けたセーフティーネットとしての制度であることは、ご理解いただいきたいと思います。

伊部／ハ

テレビで仮設住宅などの映像が多く放映されているのをご覧になっているせいか、みなし仮設に入居を進めている際に「寝具や家具が無いと生活できない」「電気・ガス・水道は自分で契約しなければならないのか」というご意見をいただくなど、被災したら生活環境が全て用意されて当たり前と思われている方もいらっしゃるようです。気持ちはわかるのですが……。

斎藤／保

被災され着のみ着のまま……という方には、大変申し上げづらいですが、自宅はあくまでも自己責任の範疇であり、そのために損害保険という仕組みがあります。

渡邊／和

実際問題、保険加入も難しく自己資金ではどうしようもできない方がいらっしゃいます。そのためのみなし仮設という制度ですから、賃貸物件をお持ちの方や不動産業界の方々にはご理解とご協力をいただければと思います。

みなし仮設のために賃貸経営オーナーと不動産事業者がスグやるべきこと

斎藤／保

私の場合は、大家さん専業の保険代理店という立場ですから、全国にクライアントがいます。活動の拠点は東京になりますが、災害に備えるにあたって条件などの諸事項を確認する場合は東京都に問合せをすればよいのでしょうか。

渡邊／和

制度設計は東京都が行っていますので、東京都への問い合わせでいいかと思います。全国でも所謂政令指定都市の多くは、「救助実施市」に指定され、都道府県と同じような決定権をもっています。

伊部／ハ

でも、予算は最終的に都がもっている？

渡邊／和

はい。災害救助法が適用された場合は、費用は都（半分は国庫負担）が負担します。
（災害救助法が適用されない場合は、基礎自治体である市町村が救助費用を負担）

伊部／ハ

前編で、東京の都心部や渡邉さんがお務めの埼玉県の和光市内では、家賃の上限があるがゆえ、近隣でみなし仮設として相応の物件を探すことが難しいというお話しがありました。まず、自身が関わる物件の所在地において、みなし仮設の家賃上限がいくらなのかを確認しなければいけませんね。

斎藤／保

それから、その家賃で考えると具体的にどの地域のどのような物件がならみなし仮設として認められそうのかを把握してリストアップしておく必要もあると思います。

伊部／ハ

確かに、ことが起きてから探していては対応が遅くなります。備えておく必要がありますね。

渡邊／和

お話ししたとおり、災害が起こった際に、その場所がみなし仮設の対象地域として認められるかはありますが、万が一に備えて、民間の事業者がそのような準備をしてくださることは、行政を預かる身としてとても助かります。

斎藤／保

大家さんも、いざという時にご自身の物件を提供できるように、みなし仮設に関する条件に当てはまるのかについて調べておくとよいかもしれません。

伊部／ハ

東京の中心部では難しいというお話しがありましたが、私が働いているのは豊島区なのですが、近接する練馬区や板橋区にも管理する物件があります。区をまたぐとルールが変わる場合、確認事項が増えそうです。

渡邊／和

同じ東京都内ですが、過去の災害では、区部と市町村部で違いがありましたので、条件などを確認されたほうがよいと思います。
あと、これはみなし仮設から外れるかもしれませんが、局所的な水害や土砂崩れなどでない場合、近隣市町村は同時に被災する可能性があることを忘れてはいけません。

伊部／ハ

前回、和光市では新潟県などの自治体と防災協定を結ばれているお話しがありましたね。

渡邊／和

はい。新潟県十日町市のほか長野県佐久市、栃木県那須烏山市などと協定を結んでいます。

斎藤／保

所有物件のある地域が、どこの市区町村とこうした協定を締結しているかを調べておけば、みなし仮設として認められるかどうかは別として、避難先の選択肢にはなりやすい。

渡邊／和

和光市の場合、こちらも前回お伝えしましたが防災協定を締結した自治体とのスポーツ大会など普段から交流を図っています。また、災害発生時にはバスで避難するシミュレーションも行っています。

斎藤／保

みなし仮設ありきで考えてしまうと、近視眼的な判断をしてしまうリスクがありますね。しかも東京を含む大都市圏の場合は、人口密度が高く、役所の職員も人口に正比例して増えていくわけではないので、対応が遅れるなどの潜在的なリスクを抱えているといえます。

渡邊／和

各都道府県もそのような事態を見越して、宅建協会にみなし仮設の受付業務を委任する仕組みを構築したりしています。

伊部／ハ

地域の宅建協会（全国宅地建物取引業協会）や全日（全日本不動産協会）に受入可能物件のリストアップを要請するような動きをしているようです。
ただ、今回の震災でもリストは頻繁に更新されるのですが、不動産業者の窓口にいらっしゃる方が罹災証明をおもちでない方がほとんど。前回のお話でも、罹災証明の発行までには時間がかかるからですが、「私は、みなし仮設に入居することができますよね？」といわれても、情報がなかったり、県と市のホームページで調べてもよく分からなくて本当に困っていました。

過去の対談内容はコチラから！

前編「賃貸経営オーナーが知っておくべき自然災害時の居住者への公的補助の仕組み」
https://fudosan-katsuyou.net/conversation/convo_021/
後編「自然災害にデジタルとアナログで備える」
https://fudosan-katsuyou.net/conversation/convo_022/

災害時に起きる問題はいつも同じ！？

伊部／ハ

みなし仮設を仲介する場面で、どうしてもイレギュラーがあると行政に確認する必要があります。自治体の職員さんもお忙しいなかで、問合せをすることは大変申し訳ないですし、こうした確認作業が無駄にも思えてしまう部分もありながらも、あとでクレームになってしまう恐れがあるので、勝手に判断もできないというジレンマを抱えています。

渡邊／和

具体的は、どのような問合せをされたのか、覚えていらっしゃる事例はありますか？

伊部／ハ

現地の不動産業者仲間に聞いた話ですが、三世代で一緒に生活されていたご家族が、おじいちゃんおばあちゃん世帯とその子どもと孫世帯で2つの物件に分かれて暮らすことになったのですが、罹災証明が1通しかない。こういった場合はどうすればよいか……という事例がありました。

渡邊／和

多くはないかもしれませんが、恐らく同じような判断を迫られる場面は、今後もあると予想されます。災害の種類や程度、規模や影響の及ぶ範囲によって違いはあるのは当然ですが、起きている問題は意外と同じことともいえます。
こういった問題を事例集として、集約して一元化したQ＆Aを充実していくことが重要なのではないかと思います。

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伊部／ハ

それ欲しいです！みなし仮設の適用事例みたいなQ&Aがあれば確かに問題が一気に解決します（笑）ちなみに、そのケースはご希望通りの入居が叶ったと聞いています。罹災証明も２通発行されたそうです。

渡邊／和

よかったですね、そういったリアルな事例の蓄積が大切です。

伊部／ハ

あと、とあるマンションオーナーが被災者のために6ヶ月のフリーレントを申し出た事例もありました。

斎藤／保

善意の行動と思えますが、そこに問題が発生してしまった？

伊部／ハ

はい。フリーレントが終了した6ケ月後には通常の家賃が掛かってしまうので、フリーレント期間が終了した後にその入居者がみなし仮設を申請したいと申し出たのですが、もう住むところを確保しているという理由で認めてもらえないかも、という問題が発生し、大変だったとお聞きしています。

渡邊／和

みなし仮設という制度の前提――自助ではどうしようない方向けのセーフティーネットという観点から考えると、居住場所が確保できているということで救助対象者からは外れてしまう可能性があると思います。

斎藤／保

そのオーナーもよかれと思って、フリーレントで提供したのに複雑な心境ですね。

伊部／ハ

ほかにも、もう住めるところがなくて、みなし仮設として認められるか否かを待っている余裕がないお客様もいらっしゃいます。そういった場合、取り敢えず通常の賃貸借契約をして入居していただいて、その後で該当するようであれば、みなし仮設として再契約することにしているのですが、そこでも問題が起きました。

斎藤／保

保険の契約ですね？

伊部／ハ

その通りです。火災保険も家賃保証も2年契約となっているのですが、その費用は、あとでみなし仮設として認められたとしても戻ってきません。家賃債務保証会社の保証料も日割り返金できませんし、また、当然ながら支払い済の仲介料は一度不動産会社の仕事の対価として頂いたものですので、返金してと言われても難しいのが現実なんです。
※「二者契約時の仲介手数料について、被災者に返金できるよう運用の見直しを行う予定」と石川県のＨＰに記載あり（2024.7.17時点）

斎藤／保

最初からみなし仮設の契約ならば、公費で負担してもらえるものが自己負担になってしまったから返金を求めてくる。

渡邊／和

仮契約のような仕組みは難しいのでしょうか？

伊部／ハ

そのまま、ずっと住み続ける可能性などを考えると重要事項説明をはじめとして、通常通りの手順を踏んだ一般的な契約になってしまいます。

斎藤／保

となると、重要事項説明に含めていくしかなさそうですね。

渡邊／和

災害支援用の契約書を別に用意しておくことはできませんでしょうか？

伊部／ハ

災害支援用の注意事項を記載した別紙を用意することは出来るかもしれません！
例えば、先ほどのフリーレントの場合なら「この契約を締結した場合は、みなし仮設への入居ができない恐れがある」ということをあらかじめご了承いただくかたちにしておく。これはとても良い方法ですね！