加盟社リレー寄稿Q&A

機械式駐車場の劣化は、避けられない運命なのでしょうか?

不動産活用ネットワークは、不動産オーナーのお困りごとに対して最短最適な解決策を提供するために、企業の垣根を越えて協力し合うことを目的とした不動産業のプロ集団です 。 Q&Aコーナーではオーナー様からのお悩みと専門家による解決方法をご説明いたします。

今回のご相談

不動産オーナー
不動産オーナー
オフィスビルを所有しています。最上階が自宅となっており、テナントは満室状態なのですが、付帯している機械式駐車場はガラガラ。修繕費用やメンテナンス費用もかなりの負担となるので、5年前に駐車場を完全に停止させてしまいました。それによって予定していた収益シュミレーションが、年を経る度にどんどん狂ってきてしまいました。金融機関への返済などもあり困っています。何か良い方法はないでしょうか?
山形裕紀
山形裕紀
機械式駐車場を再稼働させ、収益UPを目指すことが効果的です。本当にそのようなことが可能なのか、という疑問があるかと思いますが、徹底した調査を行えば、その可能性が見えてきます。精査するポイントとしては大きく三つに分かれます。①再稼働させるためにいくら費用がかかるのか②再稼働させた後のメンテナンス費用はどの程度を見込んでおけばよいのか③再稼働後に、駐車場利用者の見込みが立てられるのか。これらの部分について、当社だからこそできる提案を記載しました。

 

まずは機械式駐車場の修繕費用の見直しからスタート

当初、オーナー様が自らメーカー系のメンテナンス会社に修繕費用の見積もりをとった際、1000万円近い金額提示があったそうです。実はこの修繕費用、見直すことが十分に可能です。というのも、多くのメンテナンス会社はアッセンブル、つまり修繕が必要な部分を全て新品にすることで対応しようとします。しかし、駐車場内部を詳細に調査すると、再稼働をさせるために必ずしも全てのパーツを交換する必要はないということがわかってきました。緊急度合いの高い部品から徐々に交換を行うことで、初期にかかる修繕費用の見直しを実現することが可能となります。

 

月々のメンテナンス費用についても見直しを図る

稼働した後のメンテナンスについても考えなければなりません。よく「毎月メンテナンスを実施した方が安全なのですか」というご質問をいただくことがございます。これは一概にそうとは言い切れません。なぜならば、機械式駐車場のタイプによって、部品の摩耗度、オイルやグリスの乾き具合、電装部分の劣化など、状態が異なるからです。パレットが上下にだけ動く単純昇降式の駐車場などは、制御がシンプルなため、メンテナンスの頻度は2~3ヶ月に1回で十分と言えます。安全にはコストを払いたい、というお気持ちは非常にわかりますが、適度な頻度でメンテナンスをしていくことが、収益改善を実現するポイントです。

駐車場利用者を集客する方法を考えておく

当たり前ですがいくら駐車場を稼働させても、利用者がいなければ収入にはなりません。ましてや利用者ゼロの状態からスタートするわけですから、事前の募集は必須と言えます。とはいえ、駐車場のみの募集を不動産会社様が積極的にやっていただけるかというと、やや不安が残ります。そこで当社の出番です。月間約5000件のお問い合わせをいただいている月極駐車場検索サイト「at PARKING」に、オーナー様の物件情報を掲載。全国対応の圧倒的な集客力で、空き区画を埋めていくことが可能です。また、空室リスクを避けたいというご要望があれば、空いている区画を当社が一括で借り上げるサブリース提案も可能です。この場合、賃料保証になりますので、収益計画も立てやすくなります。さらに、当社ならではの集客施策として、ビジネスアワード2019にて大賞を受賞した「アキマチTM」がございます。これはQRコードから駐車場の空き待ち予約ができるもので、これにより利用者から解約があったとしても、すぐに新たな利用者を見つけやすい仕組みとなっています。 ※QRコードは(株)デンソーウェーブの登録商標です

5年間で約1800万円の収益改善を実現!!

このように、「修繕及びメンテナンス費用の削減」と、「駐車場利用者の集客」を同時に行うことにより、大幅な収益改善を実現することが可能です。今回、オーナー様が賃料保証をご希望されていたので、1年目から安定した駐車場収入を得ることができました。下記の図は、当社のご提案資料を一部抜粋したもので、導入前と導入後の収益想定表です。グレーの折れ線グラフをごらんいただくと、導入前は5年かかっても初期投資が回収できない状態ですが、導入後は約3年程で回収できる見込みとなっております。実際には、修繕費用の圧縮とメンテ費用の大幅な見直しが実現できたため、約2年で初期投資を全て回収することに成功しました。

 

機械式駐車場は資産にも負債にもなる、慎重な資金計画を

今回、成功事例をお伝えしましたが、機械式駐車場はその取扱いによって資産にも負債にもなります。当社も数多くのご相談をいただいてきましたが、上記のような事例はかなり数が少ないと感じています。ほとんどが、修繕の先延ばしやマンネリ化した募集活動によって、負債となってしまっている機械式駐車場ばかりです。ですが、「修繕費用の見直し」、「メンテナンスの最適化」、「マーケットをとらえた募集活動」、この3点を意識しながら経営を行えば、機械式駐車場は負債から資産へとなる可能性が高まってきます。放置すればするほど、負債も大きくなっていくため、スピード感を持って取り組むことが重要です。もし悩まれているオーナー様がいらっしゃれば、この事例を参考にしていただければと思います。

 

 

ABOUT ME
山形裕紀
山形裕紀
株式会社ハッチ・ワーク 月極イノベーション事業部 所属 自動車業界に8年携わった後、駐車場ビジネスの可能性を感じ、ハッチ・ワークへ入社。 機械式駐車場を中心とした、サブリース、リーシング、修繕メンテナンスコンサルティングに従事。現在は、自社物件を中心とした運営業務を担当。