賃貸経営オーナーが知っておくべき自然災害時の居住者への公的補助の仕組み

能登半島地震を機に、地震や風水害などの自然災害への備えについて「どうすればよいのか？」と悩まれているビルやマンションオーナーは多いのではないでしょうか。今回は、賃貸不動産オーナー専門の保険のプロとして様々な課題解決を図っている保険ヴィレッジの斎藤慎治、そして管理会社の立場で不動産オーナーから不動産の更なる利活用などに関する課題に日々向きあっている株式会社ハウスメイトマネジメントの伊部尚子、そして今回はゲストに埼玉県の和光市役所で防災関連部門に勤務する間、東日本大震災や熊本地震への被災地支援経験があり、気象予報士の資格もお持ちの渡邉宗臣さんをお招きして対談いたしました。

※和：和光市役所｜　保：保険ヴィレッジ｜ハ：ハウスメイトマネジメント

能登半島地震による震災被害へのお見舞いと支援について

伊部／ハ

今年、令和6年の初日に能登半島地震が発生しました。 まず、この地震により被害に遭われた皆さまへお見舞い。そして、ご家族や大切なひとを亡くされた方々に謹んでお悔やみ申し上げたいと思います。

渡邊／和

一日も早い復旧と日常生活に戻れますことを心よりお祈り申し上げます。

斎藤／保

1月は、年始から私自身を含めて損害保険業界全体で対応に追われ、不眠不休という状況でした。また、被災された地域以外の方々からも、今回の地震を機に多くの質問やお問合せをいただいています。

伊部／ハ

被災地域で勤務している管理会社の仲間は、自身が被災しながらも働いている者もいます。これは、地方自治体の職員の方々も同じですね。

渡邊／和

被災自治体の職員の中には、自身も被災された方が多く、避難所から出勤している方もいらっしゃると聞いています。使命感を持って業務に当たっていただけていることに頭が下がります。
被災自治体の限られた職員さんだけでは、膨大な災害対応はとてもできませんから、被災を免れた近隣自治体や全国の自治体からの応援もあるはずです。

伊部／ハ

それは何かしらの協定のようなものがあるのでしょうか？

渡邊／和

国や都道府県を中心としたプッシュ型の被災地支援のスキームもありますが、各市区町村も普段から近隣の自治体とは連携を取っています。ほかにも、防災協定を締結している地理的に離れた地域からの支援が入っているケースもあります。

伊部／ハ

離れた地域からですか？

渡邊／和

はい。和光市の場合は埼玉県の全市町村、隣接する東京都の板橋区と練馬区との協定があります。ですが、隣接する自治体ですと同時に被災してしまう危険性が高くなってしまいます。ですので、そのリスクを低減するためもあって長野県の佐久市、新潟県の十日町市、栃木県の那須烏山市と「災害時における相互応援協定」を締結しています。食料や生活必需品、復旧に必要な機材や資材、専門技術をもった職員の人的な支援、被災者の受入れなどを行うような取り決めになっています。

斎藤／保

確かに、被災地域が広範囲にわたると近隣自治体同士での支援は難しくなります。

渡邊／和

そうなんです。また、単に協定があればよいということではありません。
和光市内の学校では毎月1回、協定関係にある新潟県十日町市産のお米が給食に提供されていたり、スポーツでの交流などが図られたりしています。

和光市HP「和光市・十日町市スポーツ交流会」より

「応急危険度判定」と「住家被害認定」という2つの制度

伊部／ハ

災害が起きた際、新聞やニュースなどで「応急危険度判定」と「住家被害認定」という2つの制度をよく目にするのですが、その2つを混同している方が多いので気になっていました。まずはその違いを教えていただきたいと思います。

渡邊／和

まず、応急危険度判定は、地震の発生後すみやかに実施する調査で、余震による建物の倒壊や外壁や瓦、ガラスなどの落下による二次災害の防止を目的として実施されます。

伊部／ハ

要するに、「危ないから近寄っちゃだめ！」ということですね。

渡邊／和

そうです。緑色・黄色・赤色の3段階で判定されます。

伊部／ハ

住家被害認定調査についても教えてください。

渡邊／和

こちらは、災害による住家の被害程度を６つの区分で公的に証明し、支援金の受け取りや仮設住宅への入居など公的支援の申請に使う「罹災証明書」の発行を目的に実施されます。

斎藤／保

収益物件のオーナーは、損害保険の契約や申請などで罹災という文字を目にする機会が多いかもしれませんが、何のトラブルもなく生活してきた一般の方々が、罹災を「りさい」と読むこと自体もご存知ないかもしれません。

渡邊／和

確かにそうかもしれません。
罹災証明書は、地震や風水害などの自然災害による住家の被害について、被災者からの申請をもとに判定し、その被害状況を証明する書面のことをいいます。

伊部／ハ

被災された方が被災地域にある不動産会社に住まいの相談に見えた際にも、応急危険度判定と住家被害認定とがゴチャまぜになってしまっていることがあると聞きます。実際、家に赤色の紙が貼ってあったから家屋が被害にあっているのだから仮設住宅に入居できるはずだ……というようなお話しを受けることがあるようです。

渡邊／和

基本的には応急危険度判定と住家被害認定は、その目的も判定方法も全くの別物ということを覚えておいていただいただきたいと思います。

応急危険度判定とは？

伊部／ハ

応急危険度判定と住家被害認定との違いについてご説明をいただきましたが、それぞれ内容について詳しくお聞きしたいと思います。まず、応急危険度判定について教えてください。

渡邊／和

正式には「被災建築物応急危険度判定」といいます。目的は、冒頭でお話しした通り、住民や通行人に倒壊や落下などによる危険情報を提供することにより人命に関わる二次災害の防止です。判定済の建物には赤色か黄色か緑色の「判定ステッカー」が見やすいところに貼られていきます。

伊部／ハ

そのステッカーが貼られていなければ、まだ判定がなされていないということですね。

渡邊／和

はい。被害地域の広さや地理的条件によって違いますが、道路の啓開などが進んだ2～3日後から始めて10日後くらいには完了する場合が多いようです。

斎藤／保

診断するには確か建築士の資格が必要でしたよね？

渡邊／和

建築士や１級建築施工管理技士などで、各都道府県が実施する講習会に参加された全国11万人の「応急危険度判定士」が、各市町村からの参集要請をうけて判定をしています。

伊部／ハ

能登半島地震の被災地域で、修繕調査をする詐欺がおきているというニュースも目にします。

渡邊／和

判定は自治体主導で自動的に実施されます。ですから、申込などは一切必要ありませんし、自治体が実施するものですから有料で調査を持ちかけてくるようなこともありえません。調査の際は、腕章をつけ登録証を携行しているはずなので、不審に思ったらしっかりと身元の確認をして欲しいと思います。

伊部／ハ

具体的には、どのように判定がなされるのでしょうか？

渡邊／和

建物の傾斜を測るほか、原則として、現地で建物外部から外観目視で行います。判定は「調査済」の緑色、「要注意」の黄色、「危険」を示す赤色の3段階のステッカーで示されます。

伊部／ハ

緑色は安全という意味ではないのですね？

渡邊／和

緑色のステッカーには「安全」ではなく、「調査済」と書かれています。あくまでも、調査をして、危険・要注意となる要因がなかったことを確認したという内容です。安全や使用できるかを保証している訳ではありません。

伊部／ハ

どうしても赤色のステッカーが貼ってあると、もう住めないから仮住まいの申請をしなくてはいけない。または申請ができるはずというような勘違いに繋がってしまう。

渡邊／和

お話ししたとおり、こちらはあくまでも近よった際に危険かどうかの判定です。応急危険度判定は、二次被害を防止するために大きく2つの視点で調査されます。 余震によって建物の倒壊等がおこる危険度と、建物の一部の落下などによる危険度の２つです。 このどちらかでも該当すれば危険と判定されるため、窓ガラスの部分のみを例にとると、建物があまり損傷していなくても割れた窓ガラスのサッシに破片が残っている場合、ガラスの破片の落下による危険性が高いので「危険」判定の赤色になります。逆に損壊が激しくてガラスの破片が一切残っていなく落下するものがなければ、危険となる要因がなく、他の部分は考慮しない場合ですが「調査済」の緑色となります。 特に、張られたステッカーの真ん中に注意書きがあるので、その部分をよく読んでください。 判定した人から、どこに危険があるのか伝えるものになりますので、建物自体なのか、部分的な落下の危険なのかをしっかり把握して、危険を回避してください。

伊部／ハ

赤黄緑の3段階で示される応急危険度判定は、あくまでも近寄った際の危険度で、建物の損壊程度の判定とは関係ないということがよくわかりました。

渡邊／和

繰り返しになりますが、仮住まいを含む公的支援の申請に必要となる罹災証明書を発行するために実施される「住家被害認定調査」とは、全くの別物ですのでご注意をお願いいたします。

伊部／ハ

これは、賃貸物件のオーナーもちゃんと区別して理解をしておかないといけませんね。

住家被害認定調査とは？

伊部／ハ

次に、「住家被害認定調査」について詳しく教えてください。

渡邊／和

この調査は、地震や風水害などの自然災害により被害のあった住宅について、全壊、半壊など「被害の程度」を市区町村が認定するものです。内閣府（防災担当）の定める住家の被害認定基準に従って、「全壊」「大規模半壊」「中規模半壊」「半壊」「準半壊」「準半壊に至らない（一部損壊）」という６つの区分にわけていきます。判定は研修をうけた市区町村の職員などが現地で行います。 １次調査では危険度判定と同様に外観調査となりますが、２次調査では建物内に立ち入って内壁などの損傷状況を確認することを含め、地震による傾斜や屋根などの部材ごとの損傷度など総合的に判定していきます。

伊部／ハ

被害認定調査は、近寄ったら危険かどうかよりも、どれくらい建物が壊れてしまっているかを調べるための調査ということは理解できました。ですが、とてもこのままでは住めないような状態の家が「半壊」と判定されてしまうというようはお話しを聞いたことがあります。

渡邊／和

しっかりとした算定表があり、ひとつひとつ丁寧に判定をしていくのですが、見た目の被害状況というよりは、それぞれの構成部材の構造的な損傷から判定しますので、被災された方の心情とは一致しない部分もあるかもしれません。

住家被害認定調査票（記入例見本）

伊部／ハ

判定結果が「準半壊に至らない」場合でも、恐らくその建物で実際に生活するためには修繕やそのための費用が必要になります。

斎藤／保

浸水による被害の場合は、生活必需品や家電を再購入する必要もあるかもしれせん。行政が実施する住家被害認定調査とは、判定方法や基準が異なりますが火災保険や地震保険でカバーできる部分があります。

渡邊／和

修理・修繕等への公的支援としては、「災害救助法」による住宅の応急修理や、「被災者生活再建支援制度」による最大300万円の支援金支給があります。他にも自治体が独自で行っている支援もあります。また、住宅金融支援機構の「災害復興住宅融資」などもあります。

斎藤／保

一般的には、ローンが残っている物件が被災して使用できなくなっても返済は無くなりません。公的支援では限界があります。

伊部／ハ

自然災害は誰の責任でもないですから、そこは各自でも備える必要がありますね。

斎藤／保

住宅や生活の再建に必要な費用を賄うために支援金と手元のお金とで全てを賄うことも難しいといわざるを得ません。営業トークだと思われても仕方がないという覚悟で敢えて申し上げますが、今回の震災を教訓として活かし、生活再建に必要な費用を確保するために火災保険や地震保険について真剣に考える機会にしていただきたいと思います。

伊部／ハ

公的支援と火災保険などの自助とのバランスが大切ですね。

斎藤／保

ご入居者も大家さんも被災生活下で大変かもしれませんが、保険会社の窓口なども活用してデマに惑わされることないように情報収集をしていただきたいですね。

住家被害認定の注意点！？

伊部／ハ

住家被害認定は、あくまでも居住していた建物自体の被害を認定のみ。建物を取り巻く、電気やガス、上下水道、道路交通などの生活に直結するインフラは、被害認定に含まれないと聞いたことがあります。建物の被害が軽微で、支援金や手元資金で修繕ができるにしても、インフラが整ってなければ生活ができません。

斎藤／保

今回の能登半島地震でも、建物被害がない地域でもだいぶ長い期間の断水が続いてましたね。

伊部／ハ

今回の石川県の災害でも、長期にわたり断水している地域はみなし仮設住宅申し込みの際に罹災証明が不要という対応が途中からなされていました。インフラが診断に含まれなくても支援が受けられた例の一つかと思います。なにか注意しておくべきことありますか？

渡邊／和

住家被害認定はいわゆる申請主義であることです。応急危険度判定は、二次被害防止という観点から自治体が主体的に行いますが、住家被害認定は原則として被災者からの申請が必要であるという点にご注意ください。

伊部／ハ

自宅（や所有物件）を調べて欲しい…と申請をしなくてはいけない。

斎藤／保

これは、火災保険や地震保険も同じですね。

渡邊／和

大規模な津波や地震などで地域一帯が甚大な被害を受けた場合などの例外はありますが、申請が必要だと考えておいてください。

伊部／ハ

後編は、【自然災害にデジタルとアナログで備える】をテーマにお話を伺います。

保険ヴィレッジ 斎藤慎治
株式会社ハウスメイトマネジメント 伊部尚子

～ 後編に続く ～

※前後編の2回にわけてお届けしています。後編は、
【自然災害にデジタルとアナログで備える】をお送りします。