狭小地・変形地・裏通り・郊外の駅から離れた土地…このような土地は、一般的に活用が「むずかしい」とされ、ディベロッパーからも注目されにくく、手付かずのまま活用に悩んでいる土地オーナー様も多いのではないでしょうか。そんな「むずかしい土地」に目を向け、暗がりに明かりを灯し、人々の賑わいを創造し続けてきたのが、株式会社フィル・カンパニー。2023年にサスティナビリティ宣言を策定し「世界中の『むずかしい土地』をゼロに。」を掲げ、持続可能なまちづくりの実現を目指しています。「むずかしい土地」からどのように人々が集まる空間を創っているのか、企画開発本部長の肥塚 昌隆さん、戦略事業部長の小豆澤 信也さんに語っていただきました。
活用が「むずかしい土地」＝「まちのスキマ」にこそ、課題と価値が詰まっている
御社の事業内容について教えてください。
フィル・カンパニーは、土地オーナー様、入居者様、地域にとって三方良しとなる空中店舗『フィル・パーク』とガレージ付賃貸住宅『プレミアムガレージハウス』を主力事業として展開しています。駐車場の上部空間や空き地など、日本にはさまざまな未活用の空間が存在しますが、その中には、大通りではなく裏通りにある土地、狭小地や変形地、郊外の駅から離れた土地など、一般的には活用が「むずかしい」と言われている土地も数多くあります。 私たちは、こういった活用が「むずかしい土地」＝「まちのスキマ」にこそ、課題と価値が詰まっていると考えています。『フィル・パーク』や『プレミアムガレージハウス』を通して、土地オーナー様の悩みを解決しつつ、街の活性化ーー社会課題解決にも貢献しています。
創業経緯について教えてください。
弊社の創業は2005年です。当初は「都市部にあるコインパーキングの上部空間を有効活用できないか」という想いから、事業がスタートしました。当時、街ではテナントの出店場所が不足していた一方で、コインパーキングはいたる所に存在していました。特に駅近くのコインパーキングや月極駐車場は高い稼働率を誇り、収益性も高かったため、その上部空間を活用することで、土地オーナー様にさらなる収益機会を、そしてテナントには新たな出店場所を提供できるのではないかと考えたのです。
『フィル・パーク』とはどのような土地活用なのでしょうか。
『フィル・パーク』は、主に商業立地の裏通りの空き地や、コインパーキングの上部空間など、いわゆる「まちのスキマ」を活用したテナントビルです。都心部や地方都市の商業エリアでご提案しています。例えば、現状がコインパーキングの場合、1階部分をコインパーキングとして確保しながら、2階以上を商業テナントとして利用する形をとることで安定したコインパーキング収益を維持しながらテナント収益を生み出します。
これまでに手掛けた『フィル・パーク』で印象的なものはありますか。
印象的なプロジェクトとしては、「フィル・パーク三鷹駅前」が挙げられます。もともとこの場所は、市が運営する市営駐輪場でした。市営駐輪場は市民にとって重要な設備ですが、特に夜間は暗く、街の治安や賑わいに貢献しにくい状態でした。この未利用の上部空間を活用し、空中店舗にすることで、課題を解決できないかと三鷹市から相談を受けたことが、このプロジェクトの始まりです。
このプロジェクトには実に3年以上の歳月がかかりましたが、その間、非常に多くの問題が発生し、困難を極めました。しかし、多くの方に支えられながら、最終的にはエレベーター付き5階建ての空中店舗『フィル・パーク』を完成させることができました。
このプロジェクトが形になったのは、土地オーナー様、行政、そして地域に貢献するという『フィル・パーク』の根幹にあるサービス理念があったからこそだと思います。
『プレミアムガレージハウス』についても教えていただけますか。
ガレージハウスとは、ガレージと住居が一体となった建物です。１階部分がガレージ、２階以上が住居のメゾネットタイプが賃貸ガレージハウスの主流となっています。 『プレミアムガレージハウス』の最大の特徴は、1階ガレージの広さです。車2台を並列に停められるスペースを確保しており、車・バイク好きのお客様からのニーズが高いことから、郊外の駅から離れた地域でも検討可能な土地活用です。
現在は、関東・関西地方を中心に約170棟の実績があり、2024年秋には、東北地方への初進出となる「プレミアムガレージハウス福島」の竣工を予定しています。 コロナ禍以降、ライフスタイルが多様化し、ガレージを車の保管場所としてだけでなく、アトリエやジムなど趣味のスペースとして利用したいという需要も高まっています。
入居者の募集はどのようにされているのでしょうか。
弊社は『プレミアムガレージハウス』の入居希望者が、希望物件やエリアを登録できる、独自の「入居待ち登録システム」を持っています。現在、約550戸に対して入居待ち登録数は8,000件以上(※)あり、『プレミアムガレージハウス』への高い需要を示しています。 この入居待ち登録システムにご登録いただいている方には、空室が出た際や新しい物件ができた際に、先行して募集の案内メールをお送りしています。これにより、入居希望者を継続的に紹介することが可能となり、『プレミアムガレージハウス』全体の入居率は常に95%以上(※)を確保しており、非常に高い稼働率を維持しています。 (※)2024年8月時点
その土地に合わせた多様なソリューションをご提供
フィル・カンパニーの強みについて教えてください。
我々がフォーカスしているのは、商業立地の狭小地や、駅から少し離れた、いわゆる活用が「むずかしい」とされている土地です。ただ建物を建てるだけでは課題の解決にはなりません。その街で生活する人に心から必要とされる建物でなければならないのです。
これまで、あらゆる土地に向き合い、その土地の価値を最大限引き出すご提案をしてきました。その経験で培われた強みは、まちのニーズや、テナント様や入居者様のニーズに応えた「オーダーメイドの企画力」と「オーダーメイドの企画を実現する実行力」にあると考えています。これまで、土地活用というと建蔽率・容積率いっぱいに建てることが一般的でした。
しかし、我々はそうではありません。その土地の特徴やニーズを丁寧に調査し、「駐車場を残すかどうか」「テナントの区画はいくつが最適か」など、細部まで検討し事業の継続性を考慮した最適解を導き出します。車の出し入れがスムーズに行えるよう駐車場のレイアウトにもこだわっています。その土地に合わせてオーダーメイドの企画ができる力があるからこそ、変形地や狭小地など、一般的には活用が「むずかしい」と言われている土地にも対応できるのです。
また、私たちは企画だけでなく、建築、リーシング、建物管理までをワンストップで提供しています。特に『フィル・パーク』はテナント様が入ってこそのサービスなのでテナント誘致に力を入れています。これまで、飲食店、オフィス、クリニック、美容サロン、ジム、物販店、教室…など多岐にわたるテナント様を誘致してきました。 市場調査を通じて、その土地の特性とニーズに合った空間設計を行い、テナント誘致まで、一貫してサポートいたします。
「株式会社フィル・カンパニー」を一言で言うと何でしょうか。
まちのスキマを「創造」で満たす会社です。これは今年新しく策定した弊社のパーパスでもあります。私たちは、世の中で活用が「むずかしい」とされている土地、「まちのスキマ」にこそ課題と価値が詰まっていると確信し、そういった土地を活用することで、土地オーナー様だけでなく、入居者様、地域の方など周囲の人々を幸せにするという共存共栄の創業理念のもと事業を展開してきました。社員のパーパスへの共感度も非常に高いです。
これまで、会社の存在意義やビジョンというものは、明確に言語化されていませんでしたが、会社のさらなる成長を目指す上で、社員全員の意見に耳を傾けながら、共通の価値観として策定しました。
新たなPVV(パーパス・ビジョン・バリュー)はこれまでのフィル・カンパニーの理念と現社員の思いが反映されたものなのですね。
そうです。これからも、まちの未活用の空間に明かりを灯し、人の流れを創り出すこと、駅から離れた郊外で新たなライフスタイルを実現できる場を創り出すことで、土地オーナー様の悩みを解決するだけでなく、地域の活性化にも貢献していきます。
土地活用の新しい選択肢として、広く知っていただきたい
これから実現したいことは何ですか？
『フィル・パーク』や『プレミアムガレージハウス』が、土地活用のひとつの選択肢として認知されるように、全国に広めていきたいと考えています。 日本には、狭小地や変形地など活用が「むずかしい」土地が数多く存在します。そういった土地の活用で悩んでいる土地オーナー様も大勢いらっしゃいます。
私たちの提供する『フィル・パーク』や『プレミアムガレージハウス』が、土地オーナー様にとってひとつの選択肢として広く認知されるようになれば、より多くの土地において、活用のお手伝いができるのではないかと考えています。そして、暗がりに新たな人の流れを創り出し、日本全国のまちの活性化につながることを目指しています。
土地活用で悩んでいる方にメッセージをお願いします。
フィル・カンパニーは、皆様の土地の潜在力を最大限に引き出すための最適解を提供することに全力を尽くしています。私たちの目標は、土地オーナー様の土地が、その土地の特性に最も適した形で活用され、地域に貢献することです。過去には、お客様から「自分の土地に建物ができ、テナントが入って、人が集まる場所になった。地域の活性化に貢献できて嬉しい。」というお言葉をいただいたこともあります。
土地活用に関するお悩みがあれば、ぜひ私たちにご相談ください。一緒に、より良いまちを創り上げていきましょう。
