加盟社リレー寄稿Q&A

新型コロナウイルスの影響でワンルームの空室が増えました。良い対策はないですか?

不動産活用ネットワークは、不動産オーナーのお困りごとに対して最短最適な解決策を提供するために、企業の垣根を越えて協力し合うことを目的とした不動産業のプロ集団です 。 Q&Aコーナーではオーナー様からのお悩みと専門家による解決方法をご説明いたします。

今回のご相談

不動産オーナー
不動産オーナー
新型コロナウイルス禍のさなか、ワンルームマンションは空いてしまうと、なかなか決まらなくなりました。専有面積の狭い部屋や三点ユニットバスのお部屋、築年数が古い物件が特に決まりません。その原因と、効果的な対策を教えてください。
久保田大介
久保田大介
ワンルームマンションを借りてくださっていた方たち(メインとなるターゲット層)のうち、学生さん、単身赴任のサラリーマン、外国籍の方たちが賃貸市場からいなくなってしまったのが主な原因です。いずれ戻ってこられる可能性が高いですが、新型コロナウイルスの問題がいつ解決するかわからないので、新しい顧客をつくり出しましょう。

新型コロナウイルスは賃貸住宅市場にも大きな変化を与えています

初めて緊急事態宣言が出された当初、首都圏の賃貸住宅市場はさほど変わった様子がなかったのですが、問題が長引くにつれ、影響を受け始めてきました。
とりわけワンルームマンションは、空室が目立つようになりました。
その大きな原因としては、これまでワンルームマンションを借りてくださっていた層の大部分、具体的には学生さん、単身赴任のサラリーマン、外国籍の方たちが極端に少なってしまったことが挙げられます。
学生さんはオンライン講義が中心となり、いったん実家に戻ってしまうケースが多く見られます。
サラリーマンは東京方面への異動が減り、外国籍の方は日本に来なく(来れなく)なりました。
従来のメインターゲット層が少なくなってしまえば、空室が目立つのも当然です。

顧客の奪い合いも始まっています

当社のグループ会社・PM工房社では賃貸管理業務も行っていますが、管理をお受けしているなかでワンルーム物件は解約が多くなりました。
解約のご連絡を受けたときや、退去立会いのときなどに、引っ越し理由を詳しく伺っていますが、次の2つを挙げる方がたくさんおられます。
①仕事が大幅に減り、給料も少なくなったので、東京を離れ、地方の実家に帰らざるを得なくなった。あるいはもっと家賃の安いところに移らざるを得なくなった。
②民泊やマンスリーマンションが普通賃貸になり、高級な家具・家電があるのに安く借りられるので、そちらに引っ越すことにした。
この2つの理由のうち、②のほうはとても気になっています。民泊やマンスリーマンションはもともとライバルでしたが、生き残りのために必死になり、いっそう厳しい相手となってきました。

奪われたら奪い返すという手もありますが・・・。

一方、ワンルームマンションを借りてくださる方の中では、シェアハウスからの引っ越し組も増えてきました。シェアハウスではキッチンやリビング、バスルーム(シャワールーム)やトイレなどを共用しておられますが、クラスターを恐れ、ひとりで暮らす道を選ぶ方が出てきているのだと思います。民泊やマンスリーマンションに奪われてしまう入居者さん、シェアハウスから出てこられる入居者さんと、構図が複雑になってきています。
しかしシェアハウスにはシェアハウスの良さがあり、本来そのライフスタイルを気に入っていた方たちならば、新型コロナウイルスの問題がおさまったら、またシェアハウスに戻っていく可能性も高いので、それをあまりあてにしないほうがいい気がします。
一方、立派な家具・家電を設置し、民泊やマンスリーに負けないようにするという手を講じている方もあるようで、それも有効な空室対策かもしれませんが、コストが嵩み過ぎないよう注意する必要があります。

新しい顧客ターゲットとなる層を考えましょう

市場が大きく変わってしまったとき、それに合わせて商売の考え方ややり方を変えるというのは、どんな業界であっても生き残っていくためのひとつの鉄則です。
数少ない学生さん、単身赴任のサラリーマン、外国籍の方などを民泊やマンスリーマンション、シェアハウスと奪い合っていると、お互い疲弊していくばかり。安売り、設備やサービスUPで競い合うと、資本力がなければ続きませんし、生き残れたとしても大きなダメージが残ることは必至です。
このようなとき、少し視点を変えて、従来とは全く異なる層を新しい顧客とすることを考えてみてはいかがでしょうか? あるいは新しい貸し方を考案してみてはどうでしょう?

プロへの相談もご検討ください

たとえばSOHOとしてお部屋を借りたい方を積極的に募るという方法があります。
当社でも「SOHO専用」というコンセプトを打ち立て、屋上を共用スペースとして提供することでたちまち満室にできた事例があります。
SOHOは建築基準法上の用途地域の問題、固定資産税や消費税等の税金面での問題、ライフスタイルの違いによる入居者さん同士でのトラブル発生など懸念される点はいくつもあり、容易に取り組めないと思っている方も多いかと思います。
実際、それは確かなことなのですが、そのために賃貸市場には「SOHO可」とうたう物件が非常に少ないのでチャンスでもあります。
建築士や税理士、SOHOに強い賃貸不動産管理会社などの専門家に相談すれば、課題をしっかり解決することができますので、前向きに検討してみることをお薦めします。
SOHOに限らず、従来、なかなか希望通りの借り方ができなくて、半ばあきらめてしまっている潜在顧客はたくさんいるはずです。そこにスポットを当て、新しい顧客層を産み出す。逆境下ではそのようなトライが必要だと思います。一緒にこの危機を乗り越えていきましょう。

 

 

ABOUT ME
久保田大介
久保田大介
合同会社コンセプトエール・代表社員。有限会社PM工房社・代表取締役。 個性的なコンセプトを持った賃貸物件の新築やリノベーションのコンサルティングを柱に事業を展開している。 2018年1月よりウェブマガジン『ワクワク賃貸®』を配信している。