賃貸アパートやマンション、活用すべき?売却すべき?

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株式会社サンセイランディック
伊藤国俊

耐用年数を超えたアパート・マンション、特に昭和56年以前のいわゆる「旧耐震」で建てられた賃貸住宅をお持ちのオーナーの中には、不動産の将来に向けて「活用」か「売却」なのかでお悩みの方も少なくないと思います。

今回は所有不動産の取捨選択を大胆に行い、結果的に収入増を実現した方のエピソードをご紹介させて頂きます。

不動産相談事例/賃貸アパートやマンションの将来が不安…

今回ご紹介の事例は、いくつか資産をお持ちのいわゆる富裕層の方のお話です。

若いころから不動産に興味を持ち、アパートやマンションを1棟購入してそれが軌道に乗ったらまた1棟と、着実に資産を増やされてきました。

気づいたら不動産の比重が大きくなっていて、「資産バランスは大丈夫なのか?」という思いと、不祥事続きの不動産業界に関する報道を目の当たりにして、「このまま不動産投資を続けていて大丈夫なのだろうか…。」という不安がこみ上げてきたそうです。

アパート・マンション、賃貸住宅の将来を読み解く

アパートやマンションの空室率は現在平均値で20%程度ですが、約20年後には倍の40%に跳ね上がると言われています。

当然ながら全ての物件で4割の部屋が空く訳ではなく、満室に近い人気物件と全然借り手がいない不人気物件などを合わせての数字であり、このような勝ち組負け組といった物件の二極化は避けられないだろうと予想されています。

ですからこれからの不動産オーナーに求められるのは、ご自身のアパートやマンションが生き残れるのか生き残れないのか、生き残れるのであればいつどんな費用をどのようにかけて物件の魅力を維持または高めていくのか、生き残れないのであればいつ見切りをつけて売却等をするのか、その判断だと思います。

今回のケースではアパートを3棟・マンションを2棟所有されていましたが、その内築年数が経過して老朽化したアパート2棟をすぐに売却する決断をされました。

この方は「売り時のタイミングを逃すのだけは避けたい」とおっしゃっていましたが、そのご決断は正しかったと思います。

「相続」…次世代にどんな資産を残すかも重要!

今回ご紹介した方にはお子さんがお二人いらっしゃいますが、次世代に残すべき不動産とそうではない不動産についても注意が必要です。

「相続」をキーワードに考えると、例えば「その不動産の相続税評価額や納税額はどのくらいになるか」や、「納税資金の確保は大丈夫か」といったことが指標となります。

また将来的に収入が先細りになって管理などの負担ばかりが増える不動産は、お子さんたちにとってみれば迷惑な資産になりかねません。

攻めと守りの資産運用が鍵

不動産屋が言うのもなんですが…不動産が資産の中核を担う時代はしばらく続きます。

ただ注意しなければいけないのは、不動産の中でも勝ち組負け組、良い悪いがはっきりしていくということなのです。 今回の事例のように、将来的な稼働率などに不安があるアパートは早めに見切りをつけて売却し、その売却で得た資金を元手に、残った不動産の魅力を高め攻めの運用をしていく、そんな取り組みが今後の資産運用において一つの鍵になるのではないかと思っています。

結果、収入増を実現!

◆Before
 所有不動産:アパート3棟、マンション2棟、計5棟
 収   入:1,600万円/年

◇After
 所有不動産:アパート1棟、マンション2棟、計3棟
 収   入:1,800万円/年


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