不動産相談事例|築古マンションでも〇〇すると値上げ出来る?

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築30年を超えると外壁塗装の色あせや、外部階段の錆、床やEVなどの老朽化が目立ってきた為、やむを得ず大規模修繕を決意するも、これだけお金をかける割にはパッとしないな・・・・とお悩みだった不動産オーナーがある手法と出会い再びこのマンションに愛着を持てるようになったエピソードをご紹介します。

不動産相談事例|大規模修繕って他に方法ないの?

こちらの事例はちょうど築30年を迎えて老朽化が目立ち、周辺の競合物件に比べて競争力が低下してきたことから大規模修繕に踏み切るも、一方でこの物件への愛着が低下していることに対して紋々とされていました。大規模修繕はやむを得ない出費とはいえこれだけ費用をかけるのに特に何も変わらないよな・・・・・

実は稼働率については周辺家賃相場よりやや安めに設定することによって稼働率90以上~満室を保ってきたものの現状回復的な工事をしても今後も家賃が下がっていく事が予想されるだけに不安を感じていらっしゃいました。

「せっかくやるなら現状回復的ではなく、イメージを一新したいな。」

大規模修繕のタイミングでイメージを一新したい

オーナー様はこのようにお考えになりエントランスイメージを一新する方法を模索されました。しかしエントランスリノベーションには相応の費用が発生してきます。しかもエントランスだけ極端にイメージチェンジしても共有部分や部屋とのギャップは大丈夫なのだろうか?と心配になりました。

このような不動産のお困りごとに対して私たちがご提案したのが「第一印象リフォーム」です。

第一印象リフォームとは従来のリノベーションとは違い、印象にフォーカスしたリノベーションです。一般的なリノベーションは建築デザイン観点が100%に対して、この手法は広告デザイン観点50%、建築デザイン観点50%で考えられています。印象に影響を与える部分を特定し、その部分のみにテコ入れしますのでコストパフォーマンスが非常に高いのが特徴です。

今回のケースでは大規模修繕で塗装予定の箇所のカラーリング選定と、入口の第一印象、またお部屋までの動線を意識したポイントのリノベーションを実施しました。

30年前当時のデザインやカラーリングを見直す

大規模修繕ではデザインやカラーリングをそのまま現状回復するケースが多いのですが、それではより築年数が新しく、デザインや設備も最新の流行や機能を取り入れた競合物件と比較された際に見劣りしてしまいます。建物のデザインはそう簡単に変えられませんが、大規模修繕で塗装するならカラーリングは同じ費用で変えることが可能です。同じ費用を使ってもとイメージはガラッと一新されます。カラーリングを変えることは非常に勇気がいることですが築年数が20年を超えた辺りから差別化を意識した戦略が必要であり、カラーリングチェンジは必要不可欠だと私たちは考えています。

築古マンションには個性の再定義が必要

築30年を超えてくると築年数による差というよりは、そのマンション独自の付加価値で選ばれるようになっていきます。既に築年が経った物件には、それまでに、あるいは現在入居している方の属性データが存在します。近隣商圏のマーケット環境も当然、建築された当時とは大きく変化していることからこれを機にマンションの個性の再定義(リブランディング)を是非ご検討いただきたいと思います。場合によってはマンション名を変えることも有効な手段となります。

Before
after

結果、家賃値上げに成功!

実施後の効果(実施時空室2室)
■1DK(28.9㎡)家賃7,000円UP 募集期間1週間で成約
※Before 55,000円→After 62,000円
※室内プチリフォームも同時に実施
■1LDKメゾネット(50.8㎡)家賃15,000円UP 募集期間:1.5ヶ月で成約
※Before 77,000円→After 92,000円
※室内プチリフォームも同時に実施

築古マンションでもリブランディングすると家賃を上げることは可能です。

オーナー様のご感想動画も是非ご覧ください


株式会社サインズスクエア

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