不動産相談事例|空室?家賃の値下がり?賃貸経営の不安を払拭したい

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50年続いた家業の銭湯を廃業することになり、先祖代々の土地を守るために跡地に賃貸住宅を建てることを決心したご家族からのご相談を紹介します。場所は足立区の西新井駅から徒歩19分の住宅地。周辺の賃貸住宅を見てみても明らかに空室があるため、心配になってご相談にみえたのがオーナー様との最初の出会いでした。

不動産相談事例|これからの賃貸経営にはビジネス目線が必要

「初めての賃貸経営について、勉強すればするほど将来の値下がりリスクや空室リスクが気になりました。色々なハウスメーカーに聞きましたが、建てることには詳しくても将来どうなるのかを教えてくれる人おらず、一つの物件の歴史をずっと見ることが出来る立場の管理会社の方に聞くのが一番いいと思ったのです。」と仰ったのは40代後半(当時)のご長男。銭湯を切り盛りしていたご両親には3人の息子さんがいて、皆さん違う業種の企業で働き役職に就かれています。ビジネス目線で賃貸経営を考えられる世代への資産承継が進んでおり、最近はこのようなご質問が増えているのです。

家賃の下がらない賃貸住宅を建てたい

「まずは10年間家賃が下がらないことを目標にしたいです。」そう仰るオーナー様の要望を叶えるべく、ハウスメイトショップ北千住店にヒアリングしました。その地域の賃貸ニーズを一番知っているのは、日々お部屋探しのお客様を接客している仲介店舗の社員だと思いますが、ハウスメイトグループでは直営の仲介店舗があるのでとても心強いのです。ヒアリングの結果、このエリアではお子さんが小学校に上がっても住み続けられる60㎡以上の広さがあるファミリータイプにニーズがあることが分かりました。

快適に長く住んで頂けるように、ターゲットが好む間取り、設備、収納などをプランに盛り込みました。近年は賃貸住宅の入居期間が短くなる傾向にありますが、退去があるとリフォーム代がかかり、空室期間は家賃が入らず、家賃が下がる可能性があるという三重苦が待っています。なるべく長く住んで頂くことは賃貸経営にとってとても重要なのです。

オーナーの強みをコンセプトに反映させ、差別化を図る

こうしてニーズに合う賃貸住宅を新築しても、年月とともに建物が古くなることは避けられません。周辺に次々と似たような新築が建設されれば、比較されて家賃が下がってしまいます。それを避けるには周辺のライバル物件とは異なる強みが必要になるのです。今回の案件にどのような差別化ポイントを盛り込んだら良いかを考えていく中で、私たちはこのオーナー様ご家族の素晴らしい強みに気が付きました。

この地域は町会活動が活発で、銭湯の隣の公園で町会の夏祭り、餅つき大会、ビンゴ大会、清掃活動、消防訓練などが行われているのですが、オーナー様ご家族はその運営の中心となっていたのです。詳しく聞いてみると、ここの町会は子供をとても大切にしており、地域で子供を見守り続けてきたとのことでした。そして、少子高齢化で町会活動の担い手が減っているので、若い夫婦と子供にもっと住んで欲しいとも仰っていました。]

保育園の建設に近隣住民が反対するというようなニュースを見聞きすることも多く、私たち管理会社にも子供の声に関するクレームが多く寄せられる中、子育て世帯に寛容な地域と、その中心となっているオーナー様というのは大きな強みだと感じたので、「地域の絆で子供を見守る賃貸住宅」をコンセプトに、【コミュニティ賃貸住宅パルコカーサ】が誕生しました。

コンセプトに共感する入居者で安定経営、空き待ちも

最近でこそコンセプトのある賃貸住宅が増えてきましたが、この当時はまだ少なく、私たちハウスメイトにとっても初めての挑戦でした。入居者さん同士交流して頂くために定期的にBBQを開催したり、町会イベントに参加を促したりと、オーナー様と二人三脚で知恵を絞り実行に移してきました。その結果、オーナー様が入居者さん同士や近隣住民との間を繋いでくれる「ご近所づきあい付き賃貸住宅」として、良好なご近所づきあいをしたい方に好まれ、コミュニケーション能力の高い良質な入居者さんばかりが集まるようになりました。
現在築5年目を迎えていますが、転勤などで退去者が出てもすぐ次の入居者が決まり、家賃もずっと下がっておらず、当初のオーナー様の思いが反映された賃貸住宅となっています。

賃貸住宅の新築をお考えの方は、最初の企画が肝心です。
ご相談をお待ちしております。
https://www.housemate-navi.jp/select/parcocasa/
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株式会社ハウスメイトパートナーズ

東京都豊島区東池袋3-1-1 サンシャイン60 41F
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