資産だった駐車場が負債に変わる?! 資産劣化は止められる

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ビルをお持ちのオーナー様。テナントは満室状態であるものの、付帯している機械式駐車場が半分以上空室状態でした。加えて経年劣化による部品の傷みが多く、近々に修繕が必要なことが判明。1000万近い負担が必要となってしまったオーナー様のお困りを解決した事例をご紹介します。

空車が徐々に増えていった

15年ほど前に建てたオフィスビルでしたが、ここ数年で車の需要が激減。テナントの稼働はいいものの車を持たない企業が増えており、竣工当時は満車だった駐車場が、3年前から半分以上が空いている状態となっている物件でした。

空車の様子
ビル外観

修繕費用も高額に

更に竣工から15年以上が経過し、各部品がだいぶ傷んでしまっていました。核となる制御装置の交換なども必要となり、メーカーに見積もりをとったところ、1000万近い金額の請求が来てしまいました。

見積書

どのように対処をすれば良いかが分からない

そこでオーナー様は、駐車場をテナント専用ではなく、外部に貸し出そうと考えたそうです。しかし看板を設置しても全く引き合いがなく、1年近く募集をして2~3件の問い合わせがあっただけで契約はゼロ。そこで近くの不動産会社にも募集を依頼したそうですが、また1年経っても契約者が出ず。色々考えたものの、それ以外の募集方法は思い浮かばなかったそうです。

修繕費用に関しても、見直しをしようと考えたそうですが、駐車場の部品についての知識など持っているはずもなく。値段交渉をしようにも、適正金額が全く分からないため、途方にくれてしまいました。

まずは物件確認をし、修繕費用およびメンテナンス費用の見直しを実施

そこで、弊社とその提携先のメンテナンス会社同行のもと、まずは現地を訪問。機械式駐車場の中に入り、3時間以上かけて内部を確認。

確認作業の様子

すると以下のことが分かってきました。

  • 確かに修繕の必要があるが、その緊急度合いは必ずしも同じではなく、各種部品により異なる
  • 毎月実施しているメンテナンスだが、費用がかなり高額で、見直せる可能性がある

このことから、弊社の提案は以下のようなものとなりました。

  • メンテナンス会社を切り替え、毎月のメンテナンス費用を削減する
  • 加えて、まずは緊急性の高い部品から交換を行い、その後徐々に緊急性の低い部品を交換していく

オーナー様が負担する修繕費用を、賃料保証で回収

修繕費用の件はこれで削減が見込めましたが、それでもオーナー様が費用を負担しなければならないことに変わりはありません。

そこで弊社からはもう一つの提案を行いました。それが、駐車場の空室部分をサブリースし賃料保証をするというものです。これによって今まで少ない収益しか生まなかった駐車場をバリューアップ。収支計画を算出したところ、初期にかかるであろう修繕費用を約2年程度で回収できる見込みが立ちました。オーナー様としても初期の持ち出しは不安ではあったようですが、賃料保証により2年での回収が可能なこと、その後は定期的な安定収入が得られること、このことから前向きにご検討くださり無事ご契約となりました。

サービス導入前と後の収支シュミレート表

5年間で約1800万円もの違いが出ます!!

弊社サービス実施後の効果

              実施前             実施後

<駐車場収益>       ¥200,000/月   ⇒      ¥450,000/月 

年間で¥3,000,000の収益アップ!

<修繕費用>        ¥10,000,000   ⇒       ¥6,500,000

修繕費用を¥3,500,000削減!

<メンテナンス費用>    ¥100,000/月   ⇒       ¥80,000/月

メンテナンス費用を年間¥240,000削減!

このようにオーナー様のお困りごとに合わせて、ソリューションをカスタマイズすることが大きなポイントです。特に機械式の駐車場の場合、台数を多く確保できる分、修繕やメンテナンスという支出の部分を気にしなければなりません。どうしても目の前の賃料に目が行きがちですが、将来必ず発生するであろう修繕支出についても、厳しい目で見ていくことが駐車場を経営するうえではとても大切なことなのです。


株式会社ハッチ・ワーク

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