賃料増額を実現!管理会社への依頼内容

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1.賃料を増額する為の条件

不動産オーナーの皆様は、賃料の増額改定について、普段どの様に取り組んでいらっしゃいますか?

貸主が入居者・テナントに賃料増額の意向を伝えるにあたり、借地借家法第32条1項に記載されている次の三つの条件のいずれかを満たすことが必要であると言われております。

条件①租税の増加などにより、土地・建物の価格が上昇
条件②物価をはじめとした経済事情の変動
条件③近傍類似物件、同物件の別の部屋(但し、広さ・間取りなどの条件も同等水準とする。)に比べて対象物件の賃料が割安

2.賃料を交渉するタイミング

賃料交渉のタイミングは、住宅で貸している場合と事務所などの事業用で貸している場合とで異なります。まず住宅で貸している場合は、一般的に2年毎に契約を更新する普通賃貸借の形態が多い為、契約更新のタイミングで賃料交渉を行う場合が多いです。

次に、事務所などの事業用で貸している場合は、契約書の文言に前項の三つの条件を満たす事を前提に「契約期間中いつでも」賃料改定の申し入れが出来る旨の文言が賃貸借契約書に記載されているケースが多く、更新時期に関係なく賃料改定の申し入れをする事が出来ます。

3.管理会社に依頼・準備してもらうこと

管理会社を通じて入居者・テナントに増額申し入れを行った後、借り手から管理会社の方へ問い合わせや根拠を求められたりする場合も多いと思いますので、増額申し入れの前に、管理会社に1.で挙げた各条件を満たすと認識出来る資料を準備してもらいましょう。

【用意しておく資料の例】
1.条件①の関連資料⇒路線価、固定資産税路線価表、固定資産税評価証明(オーナーより管理会社に開示)など

1.条件②の関連資料⇒消費者物価指数、労働賃金指数、景気動向指数などの経済指標や多くの調
査会社が公表している「坪当たりの賃貸アパート・マンションの賃料の推移」などのデータ

1.条件③の関連資料⇒近傍同種の物件(間取り、築年数など)の家賃を調査。
(借主側でもインターネット等で調査可能な為、抽出物件の偏りなどに注意)

注:資料を入居者・テナント側へ提示する際の注意事項として、基本的には公知の情報で偏りが無い資料を準備し、管理会社が公平公正なスタンスで交渉出来る様な態勢を整えます。

4.管理会社との取り決め事項

管理会社が、貸主に代わり賃料交渉の窓口になる事は出来ても交渉を強引にまとめようとして法的な根拠や判例などを用いて交渉を進める事は、所謂「非弁行為」に該当し、交渉当事者が弁護士など法律の専門家でない限り、違法行為となります。

管理会社とは借主への賃料増額の申し入れにあたり増額を満たす要件、根拠資料が充分に整い、賃料増額の上限や妥協する水準などについても事前に確認、話し合った上で交渉をはじめてもらいましょう。

5.もし交渉難航なら法律の専門家へ相談

必ずしも賃料増額の交渉がうまくまとまるとは限りません。賃料の改定について合意をみない場合、借主に対し、内容証明郵便などで賃料増減改定の意思表示を行い、「 賃料増減請求権 」を行使します。

それでも応じない場合は、いよいよ法的な手続を取る事になり、交渉窓口を管理会社から弁護士へ変更し、相談しながら対応を進めましょう。

賃料増額に関しての法的な手段としては、民事調停と訴訟の2つがあります。いきなり訴訟を提起することはできず、まず民事調停を申し立てる事になります。(調停前置主義)。

民事調停とはいわば「裁判所の職員(調停委員)が間に入って行う当事者同士の話し合い」です。経験豊かな調停委員が交渉の間に入ることで、当事者間ではまとまらなかった話し合いがうまくまとまることも少なくありません。

更に調停で解決できない場合は、いよいよ訴訟を提起することになります。不動産鑑定士の鑑定結果などを基に、裁判所が最終的に適切な賃料を決定します。但し、訴訟提起の前に、弁護士費用、鑑定料などのかかる費用を想定し、訴訟をしても採算がとれるかどうかを十分に検討する必要があります。

入居者・テナントの賃料改定をお悩みの方、私共不動産活用ネットワークには住宅、事務所、店舗など用途別に専門の管理会社が所属しております。

(不動産活用ネットワーク問い合わせアドレス)

是非ともご相談をお待ちしております。


高砂熱学工業 株式会社

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